刚刚！又一热点省会城市调整二套房贷政策！更多城市跟进在路上

12月7日，网上流传一则消息称，南京最新商业按揭贷款政策：1、无贷款在还，首付三成，利率4.1%；2、有1套贷款在还，首付四成，利率4.9%；3、有2套贷款在还，停贷。 据悉，有银行已经开始执行。

点评如下：

1、疫情后，需求修复需要很长的时间

疫情后、尽管政策导向尽快恢复到常态，但疫情经过了三年，其留下的影响或后遗症不容忽视，需要政策久久为功地纾困，才能逐步恢复到疫情前的态势。特别是，很多行业受到的影响在相当长的时间内都难以恢复到正常，居民的消费态度和热情都受到了巨大的冲击，即便有政策激励也不一定能够转化为有效的需求，这个过程比较长，就需要周密得力的政策。

2、楼市的平稳，难度更大

对于房地产市场来说，除了疫情对于需求端的冲击之外，供给端长效机制一揽子措施密集布下，行业和市场经历前期快速加杠杆之后的快速去杠杆，市场预期明显下行，甚至转向了悲观和谨慎的态势，导致风险不断蔓延和扩散，资产价格下跌和预期悲观、信贷紧缩已经形成了负反馈循环，市场甚至存在房地产“硬着陆”的预期。现在来看，稳定楼市的难度是非常大的，更需要供需两端同步着力。

3、房贷政策不适应当前的楼市形势

热点城市对二套房购置实施更高的首付比例要求，目的是为了控制投资炒作需求。现在来看，二手房交易的周期相比2021年上半年拉长了一倍以上，二手房价格也下跌更快、更普遍。“购买-持有-上涨-卖出”的投资逻辑已经不复存在了，表现在二手房大规模的挂牌，“套现式”挂牌的现象明显增加，二手房的价格面临着断崖式下跌的风险。投资炒房已经不太可能。此时，对二套房再次实施高比例的杠杆限制已经不合时宜。

4、房贷政策调整是大势所趋

早在8月，南京就已经调整过二套房贷款首付比例：南京二套房贷款未结清首付款由8成降到6成，贷款结清的由5成降到3成。这次，将二套房贷首付比例从六成下调至了四成，政策纾困坚持了小步快跑、每次幅度不会太大，但频率很高，避免大起大落，根据市场情况逐步引导预期，有利于释放改善型需求，稳定需求端。

5、更多热点城市会调整二套房首付比例

除了南京之外，杭州等热点城市也在调整二套房的首付比例，预计还有更多的城市会跟进。后续的政策调整基调基本和南京一致，即小步快跑。比如，先是部分银行执行，再观察市场走势和反应。