热点丨住房新政发力 租房或胜买房

住房租赁行业政策暖风频吹。2月24日，央行和银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），提出了扶持住房租赁融资17条措施。专家和业内人士在接受中国经济时报记者采访时表示，由于住房租赁的特殊性，迫切需要全方位的融资支持。随着房价不断上涨买房成本不断升高，租房变得相对更加经济划算。

政策发力，住房租赁市场或快速发展

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国经济时报记者采访时表示，从2016年鼓励规模化租赁的39号文，到2021年鼓励保租房的22号文，再到央行、银保监会发布的支持“新市民”金融服务，以及“金融16条”中对于租赁融资的强调，都需要制定针对住房租赁的全方位融资体系。

易居研究院研究总监严跃进在接受本报记者采访时表示，《征求意见稿》最核心的要点，即要建立健全住房租赁金融支持体系。具体要求建立住房租赁金融监测评估体系、金融支持体系，后者包括信贷市场和资本市场配置优化的导向。其中信贷工具侧重开发建设、流动性和日常运营需求，而资本市场侧重于投资长期融资工具。

同时，《征求意见稿》针对银行房贷业务提出了四大业务发力点，包括开发建设领域、收购房源业务、租赁经营业务、综合金融服务等，覆盖了住房租赁的各个环节。提出了五类业务发力点，包括银行发行金融债券、住房租赁企业发行债券、发行住房租赁担保债券、发展REITs、鼓励各类社会资金投资租赁金融产品，促进各类资金支持租赁市场发展。

在李宇嘉看来，《征求意见稿》体现了建立全周期融资体系、支持企业长期稳健经营的特点。《征求意见稿》针对租赁全链条运营特点、资金投入和产出匹配性等，考虑到租赁的民生和公益属性，结合国际此类产品的融资模式，建立适合我国的全周期的融资体系。并且明确了支持的重点，就是支持或规模化经营、长期经营的住房租赁企业，也就是致力于租赁经营为绝对主营业务的租赁企业。目的也是想通过融资扶持，让这些企业能长期经营下去、资金流可持续，也能盈利。

另外，从产品特点来看，《征求意见稿》也考虑了租赁在开发、运营、管理等全流程的特点，结合其现金流平衡的状态，提出了开发贷、团体购房贷（筹集房源）、经营贷等直接融资产品，以及企业债、担保债、REITs等间接融资工具。此外，还明确了政策性金融、开发性金融为保障性租赁住房开发、建设、运营提供融资，从而建立“投融管退”等全链条、全周期的金融服务体系。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进对记者表示，“租购并举”是我国住房制度建设的重要目标之一，也是房地产业新发展模式的重要组成部分。近年来，中央和地方围绕住房租赁市场的发展出台了一系列支持性政策。本次《征求意见稿》的发布，将有利于加强和改善针对住房租赁市场的金融支持与服务，促进住房租赁市场快速发展。

北辰集团是北京市属国有企业，经营着北京亚运村包含写字楼、酒店公寓和综合商业等多种业态。在北京，房价想要降一半很难，但房租真有减半的情况。在新冠疫情肆虐期间，北辰集团迎难而上展现国企担当，积极减租与客户共渡难关。“去年有为期半年的租金减免政策，出租率一直不错。今年由于政策到期，出租率稍有下降，但整体平稳。”北辰集团内部相关人士日前对本报记者表示。

据记者了解，疫情期间，北辰集团顶住经营压力，积极落实房租减免政策。以2022年为例，自4月22日北京市发布房屋租金减免相关通知到5月20日，该集团共为1115家租户减免租金，减免户数和金额在市属国企中排名第一。其中，公寓公司预计减免的长住和裙房客户达500多户。

“买房安稳，符合国人追求安稳的内心需要。租房灵活，可以选择距离单位、学校更近的住所，工作变动、孩子成长，可以随时选择新的居住地，特别是如果房屋质量不好、物业服务差，可以主动离开。”上述人士说。

租购并举、金融支持租赁住房发展等各种政策发力，将带来显著的政策红利，租赁企业得到支持与发展的同时，租赁住房供给的增加也会抑制租金过快上涨，给租房一族带来实实在在的实惠。

北京大学国家发展研究院教授汪浩在接受本报记者采访时认为，如果考虑到平均收入水平，北京房价还是偏高的。如果经济保持快速发展，当然也可以支撑高房价，但是现在预期可能有所改变。

中南大学教授刘继虎也对记者表示，“相比中国当前的平均工资水平，房价太高了。不过，长沙房价相对比较合理，但国内平均房价太高，特别是一线城市。”

有业内人士指出，随着房价不断上涨买房成本不断升高，租房变得相对更加经济划算。“在国内，特别是北京，租房的性价比要比买房高很多。”北京某外资房地产企业前高管对本报记者表示。另有住房租赁创业者也对记者表示，“抛开落户、子女教育、长期定居等因素，仅从投入产出比看，租房确实比买房更加划算。”

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