房贷利率下降，是否会变相流入了楼市，二手房好卖不好卖，也要看一手房的脸色

北京时间20日上午9:30，中国4月贷款市场报价利率（LPR）公布。

一年期LPR报3.85%，比前值低20个基点，此前为4.05%。

五年期LPR报4.65%，比前值低10个基点，此前为4.75%。

先给大家说一下为什么LPR关系到房贷利率。

以前房贷都是按照基准利率来上浮或打折。比如首套按照基准利率，二套按照基准利率上浮20%等。

但央行的这次新政后，房贷利率的机制就变了。改革后，新发放的商贷利率，是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准，然后加点形成。

这个“加点”是什么意思？

是这样的，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

简单来说，LPR是一个基数，各省市要根据自身情况，确定在这个基数上加多少个基点，最终形成该地的实际房贷利率。

具体就北京而言，目前银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷加105个基点。

LPR机制推出之后，5年期以上利率之前共有过2次变化。

去年11月，5年期以上利率降了5个基点，降至4.80%。

今年2月，5年期以上LPR再度降了5个基点，降至4.75%。

而今天公布的最新一期LPR，1年期利率降到了3.85%，5年期以上的降至4.65%。

这次下降对于购房者来说，贷款利率会有什么变化？

之前的北京首套个人住房商贷的利率是4.75%加55个基点，下限就是5.3%；二套房贷是4.75%加105个基点，就是5.8%。

此次调整后，北京首套个人住房商贷的利率是4.65%加55个基点，下限就是5.2%；二套房贷是4.65%加105个基点，就是5.7%。

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

降息对于楼市固然是好事，很可能会在疫情基本稳定的情况下，导致之前一季度积压的存量需求入市，短期内可以释放一部分的楼市购买力，尤其是一线城市和强二线城市，例如北上广深、杭州、苏州等城市，最近楼市开始回暖，二季度经济有望迎来复苏。虽然不会入夏，但市场活跃度肯定会有明显提高。

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资金流向

大部分企业主都在生死边缘，快到了无米下锅的状态，为啥楼市还会上涨？几千万的豪宅竟然出现抢购，你说是开发商营销吧，但是二手房也普遍上涨，而且有的地方涨幅还不小，在20%以上，这难道只是一个巧合？有人说是资金避险，还有人说这是多年积压的需求集中释放，但可能并不仅限于此。

很可能就是政策对企业的低息补贴贷款，变相流入了楼市，啥叫贴息贷款，说白了就是政府给你拿一部分利息，比如正常利息是5%，1000万贷款，一年利息应该是50万，但是政府给你出一半，也就是说你的利息就只有25万了。实付利息只剩下了2.5%，这就属于特别便宜的钱了，有人说怎么可能，政府又不傻，常态肯定不可能，政府也补贴不起，但是短期小额，政府还是出得起的，一般这种贴息贷款都是半年到一年，额度也就30-50万。

这点钱，肯定也不够炒房？没错，这点钱太少了，但是银行还有放款任务，为了支持实体经济发展，央行已经调降了MLF，和逆回购利率，释放了大量的准备金出来。

所以银行现在有的是钱，也有大量的放款任务，他们给企业的贷款条件就是，用房产抵押，就可以得到5%以下的抵押贷款利率，也就是说，你手上有公司，有房本就可以去申请这种低息贷款。

比房贷利率还要低的低息贷款。所以很多人都会动这个脑筋，即便自己没啥需求，也能通过抵押贷款，把资金套出来，然后再去买房，再抵押再买房。即便没房的，也有专门的垫资公司，为你提供全款买房机会，然后你拿着房子去抵押，再偿还垫资。

有人说普通人，没公司怎么办呢？花点钱，收一个小公司，据说一个注册2年的小公司，市面价格只有几千块钱，你只要入股20%就符合要求了。这些中介都能帮你操作，所以手续并不是问题。

如果我们的贷款全都这么流走了，那接下来将面临非常惨痛的损失，大量正经干事的企业，得不到足够的贷款，而房价进一步提升，又会继续推升制造业的成本，这就是双重打击。

福耀玻璃的曹德旺最近也说：太多的资源都流到房地产了，制造业的成本已经被搞得越来越高，一方面大家没钱消费，另一方面用工也越来越贵。这不是工人的错，他在这个城市总得生活，房价高，工资就得高。

后来房价太高，工资根本买不起房了，制造业也就干脆招不到人了。还有不少企业家，辛辛苦苦工作10几年，赚到的钱，不如太太们买了两套房，你觉得他会怎么想，干脆把企业关门，都拿去炒房算了。企业家都不干了，工人又该怎么办？所以这个事必须尽快解决。

钱现在已经到银行了，如果不加紧楼市调控，控制资金流向，就必然会出现上面说的这个现象。

这个事已经迫在眉睫，不赶紧把这个漏洞补上，后果会非常严重，再有几个月，企业就都凉透了，到时候再有仙丹妙药也缓不过来了。

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一手对二手产生干扰

好了接着说下楼市，未来的二手房好卖不好卖，也要看一手房的脸色，二手房的客户有多少，也根据一手供应而改变，在今年这个特殊的时间点，二手市场出现了一个变数

现在二手房的命门，其实就是一手房，一手对二手产生干扰的本质，是因为虽然市场开始活跃，当人群总量稳定，客户阶层稳定之后，市场整体的购买人群数并没有发生本质变化。

人群数量没有变化的同时，购买力却在提升，因为新增购买力不存在的时候，市场主力购买来自置换。所以客户对于买房的心态就变了，以前是卖二手选一手，现在是抛二手抢一手

过去的用户对于一手还是二手没有明确的偏好，置换的理由要么地段要么面积，所以二手一手因为供应量的差别总是保持2.5-3的比例。

但是伴随着行业经历了20年的周期，二手房的折旧已经成为了必须要面对的问题。

如果把楼市当成一个池子，池子里的用户深谙产品力之痛，拼命想要换到一套好房子，从2019年开始，楼市就进入存量残杀的模式，一手房快速的浮出水面，二手房互相残杀，次新房和品质二手房把老破小踩在脚底。

新增需求不破，这个命门就不会破，一个区出现一个一手房的项目，这个区的客户都会闻风而动，其实很简单，因为一手房有造势能力，但是二手房的量虽大但都是均匀的散落在不同区域，个体的感知性不强。

所以在楼市全面回暖的底层我们看到的是，一手的回暖因为供应量的增加，而二手的回暖来自房东的退让。房东为什么要退让，因为房东要抓紧时间买一手房，所以在二手市场，购买者感受到的价格依然可谈，或者说认定的小区里，价格下滑更多的我就选哪个。

在这样的趋势下，一些可能看上去不是很明显短板的二手房的流动性就开始急速下降。总价过了千万的二手房，用户可以选择的范围太多了，所以对待二手房就极度的挑剔，因为他并不是必须选择你，这套房子临的并非什么大马路，噪音影响也还好，但是对于客户来说就是明显缺陷，不是必须要选，那为什么要选。

是啊，如果不是必须要选，那为什么一定要选，这就是大量的二手房面对的近况，高总价的和一手房比没产品力优势，低总价的和同类老破小比拼价格。

这就是二手市场未来20年都会面对的困境，伴随着城市的发展，地段的优势又被逐渐的拉平，二手房的困境会陷入……绝境。

降息对各能级城市的影响以及购房建议：

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一线城市

同样是一线城市，北上广深，是完全不一样的。因此，降息对于一线城市楼市的影响完全不一样！

对于北京，影响北京房价最重要的因素是认房认贷政策和非普住宅政策。因此，这两个政策没有调整，那么没有大涨的可能。目前这个降息对于北京楼市来说，影响不会很大，但是会影响预期。

因为目前北京楼市已经稍微暖了一些些，因此降息稍微会让这种暖持续。但是房价依旧不会大涨！建议北京刚需现在是可以入手的，毕竟北京房价已经降了不少了，算是筑底徘徊了。

对于上海，跟北京一样，影响上海房价最重要的因素也是认房认贷政策和非普住宅政策。也就是说，如果这两个没有变化，那么大涨也不大可能。事实上，上海的房贷利率已经挺低的了，降息对于上海来说影响不大。但预期肯定会增强不少，当前上海其实已经显著回暖了，加之房价已经经过几年的调整，泡沫已经基本去除，上海比较值得入手了！

对于广州，库存依旧不小，因此去年房价持续下行。降息对广州楼市是个利好，可以考虑去看房。如果现在不买，估计年底也还有机会（其他政策不变的情况下）。

对于深圳，本来就很热，降息对于深圳没太大影响。在没有新政策的情况下，深圳房价将继续热一段时间。但大家需要谨慎，也许调控政策已经在路上，投资还是撤离吧！谨防高位站岗！

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二线城市

第一种是，有明显限价政策，新房比周围二手房便宜的地区，小白说过，果断去摇号买房，比如成都、南京、杭州等。

第二种是限购政策比较严格，不好转空子，而且房价已经回撤并平稳（近期有些回暖）的城市，可以买入了！！比如二手房市场的南京、成都、杭州、福州、厦门等城市。

第三种是限购不严格，比较好破限购的城市，如果房价去年还在下跌，刚需和投资都不用太着急，但要保持关注，建议去楼市看看，感受市场温度，这些城市有天津、济南、郑州、石家庄、太原等。

最后一种就是2019年还在持续上涨的城市（如宁波、苏州、无锡、南通、大连、沈阳、徐州、昆明等城市），预计今年短期内，楼市信心还是比较足，再加上疫情积累的需求爆发，因此，短期内大概率还会涨一些。如果比较刚需的可以买，但是投资还是撤离吧，房价已经涨了不少了。

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三四线城市

总体还是不乐观的，不能说都会下跌，但是长远来看房价并不看好。降息会对楼市有些利好，短期某些城市可能会涨一些。但是，这点降息跟当年的棚改没法比，投资就算了，观望或远离！

未来形势复杂多变，不确定性增加，连上面都在观望。咱们就不要想着冒险高杠杆投资！当前政策下，楼市还是以稳为主！