顺义的房子，累觉不爱

最近，长安街以北的限竞房们很热闹。

比如，朝阳、海淀还有昌平，都是认真买房工会稿子里的座上客。然而这里，不包括同在长安街以北的顺义。

有粉丝问我们是不是遗忘了顺义？倒不是遗忘，而是顺义的存在实在感太低了。

顺义作为全北京限竞房供给排名第二的区域，实在没有哪个盘引起了全城关注。

导致专门追热盘的我们，一不小心就漏掉了这个版块。

本着不抛弃不放弃的原则，今天我们来写写这个有点落寞的顺义。

01

豪宅区里的诞生了一众90平的刚需，很尬

在大家的印象里，顺义一直是富人区，这里有喊了十几年的中央别墅区。还有特别国际范的首都机场以及生态资源丰富的自然环境。除了别墅，顺义也会偶尔诞生几个不错的改善社区。

直到这两年，主打别墅和改善的顺义突然变了味，成了刚需的天下。12个限竞房地块，10个被限制7090，推出一大波90平米以下的刚需小户型，而向刚需转身的顺义并不成功。

对比其他区域，是产品不够好？位置太偏？还是价格太贵？

真正致命伤的是“轨道交通”太差。

对于刚需族来说，如果地铁不通勤，那买房的第一步就被pass。目前顺义仅有一条15号线，之前传出绯闻的22号线，也被爆出和顺义无缘了。

退而求其次的公交，虽说有直达东直门的大站快车，架不住机场高速早晚高峰的极度拥堵。

对于住在顺义，工作在城里的刚需们来说，公共交通太不友好。

5万多的楼盘那么多，北京刚需凭啥选我？

5万多的限竞房是北京楼市的主流，分布在海淀、昌平、通州、大兴、石景山、丰台等，各区各有优势，而顺义的环境优势在刚需的眼中有点弱。交通+价格的原因，使得大家纷纷投入其他区的怀抱。

顺义内部竞争也不含糊。

全北京的刚需很难被顺义吸引，顺义的本地刚需又被共有产权房分流。

顺义在近两年上市了至少5个共产房项目，位置比限竞房不差，本地的刚需也很买账，这让原本就“蛋糕不大”的顺义刚需族市场，更加无力去购买限竞房了。

在内外部的双重压力下，顺义的限竞房混的有点惨。

02

顺义限竞房火拼，满满的求生欲

顺义12个限竞房，主要分为三个组团，后沙峪、高丽营、顺义新城。

这三个组团，唯一有点适合刚需的就是后沙峪，也是卖的最好的区域。

这个板块里有三个紧紧挨着的项目公园十七区、建邦顺颐府、祥云赋。

最近的项目离后沙峪地铁也要3公里。

配套方面，1公里范围内，集齐了商业、公园、医院和学校。就看刚需们愿不愿意牺牲自己的通勤时间，换取周围成熟的配套了。

三个项目中，祥云赋和建邦顺颐府都有优惠。

祥云赋去年9月就已经开盘，截止发稿前，网签率只有5成。目前90平总价475万起，折合单价5.28万/平。

公园十七区、建邦顺颐府是今年的纯新盘。

公园十七区7月份一期开盘，3个月过去了，网签率只有3成。项目目前没有优惠，一期赠送30万精装，二期可能不赠送了。

建邦顺颐府预计11月初开盘，目前优惠是减免1-2物业费，相当于总价优惠1-2万。

03

中央别墅区里的限竞别墅，性价比有点高

顺义有3个不限7090的限竞房，中铁诺德阅墅、万科观承别墅·大家和观承望溪，前两个做成了别墅，望溪是洋房。这些才是顺义应该有的房子。

诺德阅墅，限均价62102元/平， 220-320平的合院和别墅，总价1200-1800万之间，合院无优惠，叠拼贷款99折，全款98折。这个项目位置优势更明显，有成熟的别墅生活氛围。

万科观承别墅·大家，限均价60508元/平，300-400平合院，赠送两个车位+精装，总价1550万起。这个项目的价格优势更明显，而且还是精装。

观承望溪， 限均价55711 元/平，主力户型是130平750万左右，竞争对手应该是离它3公里内的未来金茂府。目前来看金茂府从产品和交通上都更胜一筹。

04

顺义新城发展太慢，本地人都嫌弃

连后沙峪都不好卖，更何况是位置还不如它的顺义新城。

在新城区域内，有合景天汇广场、新城国誉府、华润橡树珑湾。

最早入市的合景天汇广场，一期去年12月开盘，当时售价在4.2-4.7元/平之间，今年9月二期开盘，售价变为了40900元/平，目前网签率不足3成。

新城国誉府今年7月底开的售楼处和样板间，现如今蓄客已经将近3月，迟迟未开盘。

华润橡树珑湾在高调宣布“案名”后开放了样板间，还没有开盘的消息。

从三个盘的表现来看，顺义新城的房子不好卖，降价促销或成走量的唯一途径。对于这个区域的项目，顺义的本地人都不想买，区域外的就更别谈了。

最后，顺义的限竞房市场不好卖的原因并非是项目有问题，而是交通硬伤太大，但如果刚需族想要上车的话，愿意用交通换配套的话，后沙峪还算不错。同时高丽营的限竞别墅也值得推荐。

徐老师已经建立了朝阳、海淀、石景山、通州、丰台、昌平、大兴、顺义等【讨论群】，欢迎大家踊跃加入~