在苏州，只有部分的区域，值得你掏钱买房

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔 ，你好， 考虑以投资为目的购置一套房子，请问有什么建议吗？

苏叔：你好，如果你想以投资为目的购买房产，可以有两种选择：买周边配套比较成熟的或者买马上就很成熟的地块，起码你能看到一片建设工地，而不是一片荒地。这样你所购买的房子保值的概率还是相当大的。投资应该注重资产的流动，而不是资产固化，即使说是半投资半自住，也不算真正的投资，真正的投资不会考虑目前的居住舒适度，我们需要优先了解我们的买房预算，并在最小风险的情况下寻找到能获得最大收益的房产。如果你判断买入的房子未来一年内有5%的房价增长的概率，那么你就可以放心购，当然，还要看这个地块长期是否存在利好政策，这依赖于当前和未来的政策导向，但是即使有规划和政策的支持，也有可能发展不好。很多人的投资选择仅限于本地，但是专业的房产投资者通常会跨地区、跨国家甚至全球寻找机会。

提问：苏叔，你好，目前在苏州工作三年，今后有望定居于此，手头存款50万左右。家里资金可以再增加到150万，考虑购置一套房产做婚房使用，请问现在的刚需市场状况如何呢？谢谢。

苏叔：你好，刚需群体面临巨大的压力，尤其是总价在200-300万的刚需房涨幅相对较少，难以买到心仪的新房。然而，随着时机的变化，2023年成交火热的都是刚需房成交的数据，并且房市呈现出改善房先涨，刚需房后涨的特点，因此，新入市的刚需楼盘几乎都是之前已经在售的楼盘，市场上好的刚需产品显得十分稀缺。在此背景下，地产开发商们选择挑选核心区域的改善盘来拿地建房，各区板块中，园区月亮湾、湖东、湖西等改善大平层待上市，狮山核心，相城也都在向大平层户型转变。唯独吴中、吴江面积大，但往往地段都是非常偏。盘盘苏州2023年要入市的新盘，几乎都是改善和豪宅。苏州的刚需市场在这一过程中遭受到了开发商们的抛弃，给广大刚需买房群体带来了难题。

提问：苏叔，你好，苏州吴江工作的无房刚需，经济条件不太好，预算总价只有两百万左右，想买一套新房自住，请问这个预算在苏州还能买什么新房？可以买哪个板块呢？请给我一些购房建议。

苏叔：你好，200万以内能够买到的板块基本上集中在吴江的乡镇，吴中县城还有部分板块可以买到，新区已经没有什么选择了。园区姑苏区就不用想了，选择面最广的就是吴江区目前可以买到的板块分别是运东、七都、汾湖、平望、震泽、盛泽及桃源，其次就是吴中区，现在甪直、太湖度假区，临湖和胥口是可以买得到，相城区、北桥、渭塘、望亭这几个镇还是可以买到的。新区目前只有通安能买得到，以上板块中虽说是200万可以买，但也不是随便挑，像胥口甪直汾湖，可选择范围就非常小，基本逻辑是越靠近主城区越好。其次是交通越便利越好，再次是有利好的消息的板块，以吴江为例，七都、平望、震泽、桃源这些镇区自住购买需求是没有问题的，如果指望投资升值，期望不要太大，像盛泽这种强镇，长三角一体化示范区的汾湖是具有投资属性的，吴江城南运东板块还是非常靠近吴江的主城区，也有快速路的环线，未来还是有一定的空间。

提问：苏叔，你好，目前手头有资金200万左右，考虑购置一套房产，请问现在买房有什么需要注意的地方呢？

苏叔：你好，我们需要考虑两个关键预期，首先是房价的涨幅，苏州地价水平已十分高，难以保持长期稳定增长，而苏州楼市各方面也在慢慢回调，人口问题等方面令人担忧，其次是个人收入增长的预期。当前大环境下，很多人的收入都不稳定，月供也是长期的负担，需要谨慎考虑是否买房。对于买房者，建议选择开发商现金流充裕、无烂尾风险、国企+央企项目，如果是现房且符合需求，也可以考虑购买。但一定要量力而行，不要被低首付、低利率等诱惑冲昏头脑，而是仔细权衡个人实际情况后作出决策。

提问：苏叔，你好，感觉尹山湖板块去年比较火，想在苏州买房，自住+投资，想问尹山湖有没有投资价值吗？

苏叔：你好，尹山湖板块环湖而建，以商业、住宅区为主，因为离园区比较近，自2015年起，房价以高涨幅迅速增长，目前房价已达3万。但尹山湖房价上涨并不能持续下去，因为随着交通网络覆盖面拓宽，它与园区产生的紧密联系开始逐渐失去竞争优势，其他板块到园区也有便利的交通与短时间的通勤距离，而价格相对于尹山湖更加低廉。另外，随着国家对购房政策的调控，尹山湖大量投资客退出，也对房价有一定的影响。但尹山湖景观资源丰富，环境优美，空气清新，交通便利，是一个十分宜居的板块，适宜购房自住。还有尹山湖新房与次新房较多，此时投资购房，竞争对手是购房价格更低的次新房房主，降价竞争不占优势，红利较小，所以现在尹山湖的投资潜力不大。投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

以上为”苏叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

苏叔已经总结了苏州未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。