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“好厉害”的二手房操盘手…

2023-03-02 22:42来源:网络本地 0人已围观

摘要有温度的楼市数据,有态度的专业观点,关注“地产S姐”头条号,带给你更多楼市干货。震惊!平凡无奇的一个周末,奥体神盘——...

有温度的楼市数据,有态度的专业观点,关注“地产S姐”头条号,带给你更多楼市干货。

震惊!平凡无奇的一个周末,奥体神盘——绿城全运村竟现“二手房操盘手”,其发言雷倒众人:

“小区特制定三年行动计划,2023年7月涨至2.5万元/㎡,24年3万元/㎡,25年3.5万元/㎡,26年4万元/㎡”

“临高铁(房源)成交价不低于2.3万元/㎡”

“不临高铁(房源)成交价不低于2.5万元/㎡”

“业主挂牌需要‘村委会’审核,对低价挂牌/成交予以拨回,设定冷静期一个月”

“执意低价成交的业主,列入不友好家庭”

......

时间,价格,处罚说条条列举。出于业主心理,其实能够理解,谁不希望自家的房子能涨出个好价来,但回归市场,业主抱团涨价这事儿确实挺“刑”的~

壹丨业主比全运村更疯狂

其实业主抱团涨价这种事,在全国并不稀罕,西安也不是第一次发生,在此前翡翠国际、曲江大城的业主群里,也曾有过相关的探讨,但像全运村抱团涨价能冲上“本地热搜”的事件还是头一遭。

事件高热的原因也能想到。

第一,近期西安楼市躁动不已,质素好的新盘、二手房正值起势期,大家对于房价上涨的关注还是极为敏感的;

第二,港务区作为近年西安打造的“封面新区”,很多人也是通过这件事第一次意识到“远成马”的港务区,房价涨幅已经媲美高新、曲江,脚踩浐灞、经开了,闲来无事总是会叨叨两句

第三,全运村作为奥体板块最早兑现的楼盘,其动向甚至是整个港务区新房/二手房业主的风向标,看热闹不嫌事大,吃瓜就吃得尽兴。

回归项目本身,全运村在过去一年的二手房市场表现中足够抢眼,跟南边的曲江大城、西边的保利天悦一样,皆是涨幅明显高于区域、高于全市的代表楼盘。

全运村地块众多,我们以“采薇苑”组团为研究对象,翻阅了该组团近一年真实成交价的走势,尽可能多地剔除了楼位、楼层、装修等个案房源。

2022年3月26日,采薇苑125㎡房源,成交均价19425元/㎡,总价242.2万元;

2022年6月8日,采薇苑125㎡房源,成交均价19587元/㎡,总价244万元;

2022年7月26日,采薇苑100㎡房源,成交均价18710元/㎡,总价187.5万元;

2022年9月28日,采薇苑125㎡房源,成交均价21097元/㎡,总价265万元;

2022年10月24日,采薇苑138㎡房源,成交均价22190元/㎡,总价308万元;

2023年2月9日,采薇苑128㎡房源,成交均价22338元/㎡,总价288万元。

在二手房表现疲软的2022年,全运村能达到如此的成交基数以及近15%的涨幅,足以说明该盘的含金量,而且价格确有上涨之势。

核心区位、强学区、品质出众,完全契合此前我们总结的涨幅跑赢大市的优质二手房小区共性,其子衿苑、芳菲郡组团成交及涨幅也异常稳定。

想必这便是“全村二手房操盘手”勇气所在的根源吧。

贰丨定价自由 但别忽略规律

西安二手房不比新房,政策环境宽松不少。

二手房指导价撤场后,二手房买卖完全由买卖双方找中介、银行完成,“愿买、愿卖”便再无过多干涉。

况且在去年末,西安首套二手房也不再限购,为二手房的流通性扩大了需求基础。

目前除限售制约外,西安二手房是一个相对自由的商品市场,业主享有自主定价权无可厚非,但抱团涨价的行为,不一定能够推高房价。

首先,我们要明白的是,市场经济体系下的价格始终与供需挂钩,你捂盘惜售,人为的抱团涨价,需求势必会产生观望甚至流向楼盘竞品。

早先奥体板块开发时,同面积段的新房供应并不少,绿城全运村、华润未来城市、金地玖峰汇、中粮奥体壹号等皆有颇具体量的大盘,产品线丰富,高层、小高、洋房齐具,这些楼盘在城市配套上几乎是高度重合的。

全运村能够领跑奥体,甚至港务区,除了品牌品质加分外,早开发早交付也是不可忽视的一点。

如今全运村的二手房价已经与在售或待售的中粮奥体壹号、融创望江府,以及待推售的枫林九溪漪溪,包括全运村新地块相当,遥遥领先港务区保税区、政经板块在售新盘,不排除购房需求选择新房的可能。

其次,抱团涨价的行为只能存在于市场的上行期,通过控量的方式,倒逼需求入场,可卖方市场不会一直存在,一旦销量受阻,由业主抱团绑定的“利益共同体”自然瓦解。

人为短时间拔高房源的挂牌价格,自限房屋的流通性,多半会落得“有价无市”,真实成交价难免会低于挂牌价格。

最后,业主抱团涨价,这与“房住不炒”的基调相违背,此前在南京、广州、深圳出现类似情况后,都被当地监管部门及时叫停。

发文当日,全运村业主群中又流出了这样的公告,看来理性的业主还是更多。

在目前市场的气势期,无论质素稍好的新房还是品质较高的二手房都有了量价起涨趋势。但这时恰需要回归需求本质,回归房子真正价值,买方盲目购入,卖方肆意涨价,可能都不会成为最终赢家。

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