城市资讯 | 城中村究竟有什么价值？一定要拆吗？

城市资讯 | 城中村究竟有什么价值？一定要拆吗？

【摘要】城中村究竟有什么价值？很多研究已经指出城中村具有降低经济成本、传承历史文化、丰富社会生态的价值。另外城中村还具有作为城市特色空间、城市弹性空间和抵抗城市空间全面商品化的价值，是城市中具有新的可能性的异质空间。应尽可能保留基地既有村庄或者城中村，通过空间拼贴融合和制度探索，推进城村融合发展。

对政府而言，城中村往往是不得已的存在；对已经纳入城区的城中村，想方设法进行拆迁，改造成为现代化住区，以提高居住品质和空间使用效率；在新城新区规划建设中将基地既有村庄进行拆迁安置，留出“一张白纸好画图”，以避免留下“城中村”；这都是最常见的思路和做法。

与此同时已经有大量文献在讨论城中村的价值和在城市发展中的作用。其主要观点可以概括为几个方面：一是经济价值，城中村起到提供大量保障性住房的作用，降低“落脚城市”的成本，为弱势群体提供了远较住在地下室甚至下水道、露宿街头更为体面的生存空间，也降低了城市的经济发展成本；

二是文化价值，城中村是历史记忆和文化传承的重要载体，是特殊的文化空间，是城市文化多样性的重要组成部分，其所承载的民俗文化往往是城市公共文化建设不竭的源泉 ；

三是社会价值，城中村不仅是一个物理空间，更是一个社会空间，具有紧密的社会联系和自组织能力，是传统村社与现代化、城市化之间的过渡平台，拥有多样的人群构成和丰富的社会生态。

既有研究关注较少的是其相对于现代城市大尺度空间的特色空间价值、作为城市弹性空间的价值和作为抵抗空间全面商品化的价值。

1 、城中村价值再认识

1.1 特色空间价值

我国当代城市新区的空间往往被诟病为尺度过大、汽车为本、有路无街、千城一面，宽马路、大广场、高楼林立成为其突出特征。与之相比，绝大多数村庄都具有迥异的空间特色：小尺度、密路网、细肌理。

村庄房屋一般不高，4层以下为主；街道窄而密，街坊比较小；建筑高度接近且密集，整体肌理更为细致紧密。而且，每家每户的建筑虽然尺度大体一致，但多少会有些不同，形成个性化的表达和一定的空间变化。

其背后的制度原因，在于采取了宅基地自建房的模式。小块的宅基地，保证了建筑和街坊的小尺度；而房屋自建，必然会产生基于个人需求和意志的多样性。这种宅基地自建房的模式，是当代普遍采取的大规模、代建式的房地产业兴起以前，无论中外都普遍采用的模式，也是我们所欣赏的欧洲和中国古城古镇所共同具有的小尺度、密路网、细肌理以及统一之下的多样性的来源。

因此，村庄纳入城市成为城中村时，天然就成为一种迥异于现代城市空间的特色空间。如果村庄本身的空间格局、建筑风貌具有鲜明特色，如很多历史文化名村和传统村落，自然会成为城市特色的重要组成部分。

即使是普通村庄，其本身所具有的小尺度、密路网和细肌理，也应该作为城市的特色空间资源来看待；虽然目前其面貌看起来非常普通甚至毫无特色，但每一栋建筑都有更新改造为特色民居的可能性。

我们现在经常可以见到将普通村民住房改造为舒适美观的民居的案例，著名的如厦门的曾厝垵，已经成为知名景点。因此，在城市规划建设中保留既有村庄，可以将其作为与基地既有的山、水、林等同样的特色空间要素；将基地内既有村庄拆掉，“一张白纸好画图”，是对村庄作为特色空间资源的价值缺乏认识。

在传统村庄中村民祖祖辈辈都是自己建房、自己维护，每家每户根据自己的需要进行渐次更新，整个村庄呈现小规模、渐进式的空间演变，基本保持原有的尺度和肌理。

因此，保留村庄作为特色城市空间，关键是保留其宅基地自建房和自我更新改造的模式，进行微更新而非大拆大建式的改造。后者由于需要平衡巨大的成本，往往需要高层高密度的建设，只会将原本的特色空间变成普通的城市空间。

1.2 弹性空间的价值

城市和社会的发展对空间的需求是具有很大不确定性的，而现代化城市空间的生产和管制往往是刚性的和滞后于需求的，并不能很好地适应这种不确定性。现代城市建筑的建设和使用，采用严格的审批许可制，无论是空间改造还是功能调整，都需要政府部门的审批许可，周期长、手续繁琐，往往会扼杀许多新尝试。

而城中村则不同。过去由于多种原因，政府对城中村的管制不如对国有土地上的建设那样严格，这在一方面导致城中村违规建设、经营等问题，另一方面也容纳了一些国有土地上城市建设空间无法提供或者不能及时提供的供给和创新，成为试错的空间。

例如，一些城中村为低收入人群提供了居住空间，起到了类似政府保障房、廉租房一样的作用；一些新的产业在城中村发育、成长起来，如深圳大芬村的油画产业，景德镇樊家井、老鸭滩村的陶瓷产业等。许多大城市的城中村功能都是高度混合的，且随时根据需要变化调整。

这些都不是自上而下规划出来的，而是自发形成的，在政府主导的城市建设无法及时或者足够回应自下而上的需求时，城中村成为了满足这些需求的弹性空间。

如果社会需求的变化和不确定性是永恒的，那么未来，城市空间仍然需要大量的弹性空间。一方面当然可以通过国有土地上的城市空间提供这种弹性，比如增加功能混合度和空间调整的灵活性，但这需要大量的制度创新和调整。

另一方面，就是充分利用城中村这一现成的、具有一定模糊性的空间，在加强治理违规建设和经营的同时，继续发挥其作为城市弹性空间的作用，给予其一定的创新、探索、试错的空间，未来新的居住、工商业和社会文化形态，也许可以在此萌发出来。

此外，由于城中村的建筑高度和开发强度相对较低，一旦城市发展有迫切需要，将其拆迁改造的经济代价相对而言更低一些。目前的城中村更新模式基本是建成高层为主的现代化居住小区，在新的城市需求面前这类居住区再进行调整的代价极大。

因此，保留一部分城中村不进行改造，为未来城市发展预留弹性也是必要的。目前深圳已有一些企业租赁城中村房屋，整体更新改造成景观风貌更有特色、居住标准更高的出租公寓，如水围村等，显示了城中村的弹性以及其可能性——可以更有特色、更为舒适并容纳新的需求。

1.3 抵抗空间全面商品化的价值

空间的过度商品化是中国城市近年来空间生产的主要问题。陈映芳指出，中国的城市开发是由权力和资本主导、以土地与空间效益为目标的经济开发型模式；于海指出居住空间的私产化（住房商品化）导致住宅服务的市场化和住宅小区的门禁化，进而导致社会空间的碎片化和人群隔离。

商品化的房地产成为城市建设的主要动力和内容，表现在城市景观上则是追求商品交换价值最大化的高层住宅日益成为居住区建设的主体。大量空置的新建住宅和高房价折射出住房的金融化和商品化本质，空间日益成为商品，追求交换价值而不是使用价值，导致越来越多、越来越明显的金融、社会和风貌的危机。为此2016年中央经济工作会议甚至不得不呼吁“房子是用来住的，不是用来炒的”。

在空间商品化的过程中，土地的征用和招拍挂方式出让是关键的制度支撑。按照国家法规，集体土地是不可以直接交易的，只有征为国有后才能进行市场交易（通过招拍挂等方式交易土地，商品房销售等方式进行房屋市场交易）。

因此城市中存在两类土地，一是国有土地，其中的居住、产业等用地越来越多采用招拍挂方式出让，市场化交易，成为商品；另一类是城中村，保留集体所有制，宅基地不可进行市场交易，没有成为商品。

这样的制度安排，使得城中村有条件成为抵抗城市空间全面商品化的空间。以村民自住为主的村庄，村民不需要购买商品房，在自家宅基地就地更新改造就可以安居，是城市内商品化程度最低的空间；村民拥有对于自己生活空间改善和创造的主动权（这种主动权正是列斐伏尔所倡导的“城市的权利”之一），往往可以保持原来的社会网络和文化传承。

而以出租经济为主的村庄，已经有一定程度的商品化（房屋使用权的商品化）；为追求出租空间最大化，房屋越来越高，甚至在有些城市握手楼比比皆是，房东越来越多在村外居住，与租户和其他村民日渐分离，村庄原有的社会网络和文化传承面临很大挑战；

但由于不能上市自由交易，这仍然是不完全的商品化，基本没有房屋的炒卖，与商品住房相比可以保持较低的房租水平，容纳低收入群体，客观上起到城市保障房的作用。

将城中村拆迁变成可自由交易的商品房小区，则在总体上减少了城市里的非商品化的空间，增加了商品化的空间。如果说社会主义社会的空间生产应该主要是追求使用价值而不是交换价值的话，那么，以土地使用价值为主的城中村则是现成的空间，似乎可以成为未来城市土地制度改革、探索“房子是用来住而不是用来炒的”一个空间载体。或者至少，在商品化空间主导的城市中，还有城中村这样的非完全商品化的空间作为补充。

传统的以追求空间交换价值为目的的大拆大建模式，带来城市整体发展的高成本。一是经济补偿成本高，据研究当前我国土地出让金中用于征迁补偿成本接近80%，这部分成本最终会传导到房价上，提高城市运营成本。

二是维护社会稳定成本高，当前征收拆迁类信访在全国信访类型中居首，虽然无法得知村庄拆迁在其中的占比，但村庄征迁导致的社会群体性事件、恶性事件屡见不鲜，导致巨大的社会成本。如某城市新区，计划在5年内总投资900多亿元将20个村庄、约1.5万户、6.4万人进行拆迁安置。这种模式一方面财政压力巨大，另一方面短时间内数万人口的搬迁安置所引发的社会问题往往是比较多的。

1.4 小结：城中村作为异质空间

从空间差异的角度，可以认为城中村是城市中的“异质空间”（heterotopia）。城中村容纳了不同于其他市民的人群（村民和城市新移民），在空间形态、建造模式和空间价值交换上不同于主流的、由开发商代建的城市现代居住区，可以看作是当代中国城市的异质空间。城中村中蕴含的这些特色空间价值、抵抗全面商品化的价值，有助于我们反思、改善目前占据主导地位的模式。

2 、城村融合

如果城中村是具有积极意义的异质空间和战略性空间资源，那么，在新城新区开发过程中，将基地既有的村庄纳入城市发展的框架中，包容它的存在，就不应该只是不得已而为之，而应该作为主动的选择。

数十年来快速城市化进程中大量的城中村问题，使得很多人对这种主动的保留心存疑虑。但要看到，当前存在的城中村往往并非是主动的保留，而是基于拆迁成本等考虑，被动的“绕村开发”的结果；

其中存在的很多问题，如脏乱差、违章建设等，都与这一被动选择有关——被迫留下的城中村，政府和村民都认为总有一天会改造，所以政府不愿对其投入公共服务资金，村民则只会做短期的打算。如果一开始就明确村庄要保留，并如同其他城市空间一样做好公共服务、管控和针对性的制度设计，则当前的很多问题并非必然发生。

如厦门曾厝垵这一曾经的村庄，2003年改为社区后，基本保留城中村的空间形态和宅基地自建房模式，在良好的自组织、政府的包容与帮扶和旅游业的发展机遇等多因素综合作用下，不仅没有成为脏乱差地区，还成为厦门新的旅游景点。再如，城市管控严格的上海、宁波等城市，并没有大规模出现广州、深圳等城市城中村常见的握手楼等现象。

因此，城中村本身不是问题，不应该污名化，而应该积极主动地使之与城市其他片区更好地融合在一起，成为城市中别具特色的一部分。不少学者早已呼吁客观看待城中村的价值，呼吁停止大规模拆迁式的城中村改造。

如果要保留城中村，在空间和制度方面应该怎么做？

2.1 空间拼贴融合

柯林.罗在《拼贴城市》中提出建筑师应学习“拼贴匠”的工作方法，主动将具有差异性甚至冲突性的城市片段拼贴在一起，协调冲突混杂并创造丰富多元的城市空间。如果将村庄看作是一个异质性的城市片段，保留并镶嵌在城市中，与其他城市片段拼贴在一起，共同形成多元交织的城市，那么这将是一种城市尺度上的“拼贴”，是对城市本质上的多样性和复杂性的呼应，也是对地方历史的延续。

纳入城市的村庄，如果被完全拆除，不留痕迹，则在其空间上新建的城区就会失去历史的层积，失去时间上的多样性，只能展现当前的面貌。这种不留痕迹的完全拆除将使后来的城市居民和研究者很难甚至无法感受到城市不同时期的层叠累积，无法揭示城市的空间历史。

城市建设如果能够保留村庄或者至少村庄内的一部分具有代表性的空间，如祠堂、特色民居、街巷等，将为未来的城市阅读者（包括居民、游客和研究者）提供有价值的空间线索，展示空间的变迁，使其获得一种历史的连续感。

在揭阳城市总体规划和宁波市奉化-鄞南地区两个规划案例中，将大量传统村落识别并保留下来，嵌入到现代城市框架中。一方面可以传承历史文化基因，并借此塑造特色城市空间；另一方面还可以降低拆迁安置的经济成本和社会代价，并预留发展的弹性。

揭阳案例中，基于历史-空间和社会-空间的分析，发现地方特色产业经济深深嵌入地方特色社会文化和空间这一事实，即：传统的地方民俗文化活动需要依托以祠堂为核心的村庄公共空间，这些文化活动加密了在外和在村村民互相联系，强化了社区认同感与凝聚力，为地方特色经济发展提供了相互信任和支持等社会资本，经济的发展也不断反哺村庄特色文化活动和公共空间建设，文化、经济、空间三者相互关联、密不可分。

由此提出保留中心城区的传统村庄尤其是以祠堂等为核心的传统聚落核心空间并将其纳入城市布局中，在快速城市化进程中保留传统文化基因，引导“传统的村庄”融入“现代的城市”，实现“共生”。

近来不少学者都提出要对城乡历史文化资源和聚落进行整体保护和区域保护，而不能仅仅局限于单个点的保护和少数精英遗产的保护，忽略大量普通历史文化资源及其整体价值。

宁波奉化-鄞南规划案例中，我们发现该区域是宁波乃至浙东地区保留最为完整的平原水乡聚落体系，是历史上府城-县城-市镇-村庄四级聚落体系的重要遗存，以亭铺桥渡为载体的传统交通体系和以寺庙社祠为载体的文化信仰体系等均依附于这一传统聚落体系而延续，具有整体性的价值。

因此提出不仅要保留少数挂牌的历史文化名镇名村，还要保护普通传统村落，包括在规划城市建设区中的普通传统村落，即使不能完整保留也至少要保留其中的核心空间，留下历史城镇村体系的痕迹。为此，专门调整了原有规划的路网和用地布局，避免因为规划的原因造成村庄的被迫拆除。

这种拼贴有几个方面需要重点关注。一是需要梳理本地区发展的历史脉络，识别村庄的特色价值，除了重点村庄外还要从历史聚落体系完整性和可识别性的角度认识一般村庄的价值。

二是对保留村庄需要进行综合整治而不是放任不管，要将保留村庄的基础设施、公共服务设施等与城市真正作为一个整体进行规划建设，避免分割。三是避免规划的城市道路穿越村庄，尤其是要避开核心区和特色风貌地区。四是需要处理好城市竖向标高和排涝问题，避免保留村庄成为易涝的低洼地。2.2 制度探索

经过数十年现代化的努力，代建式的、以多高层集合式住宅为主导的居住小区已经成为中国城市居住空间的主导范式。但每一种范式都具有自己的优势与不足，如果城市只有一种建设模式则难免陷入僵化和单调。从城市多样性角度出发，城中村宅基地上，自建式的、以低多层独立式或者联排式的住宅为主导的居住空间模式，仍有继续探索和实践的必要。

即使这种探索会带来预料不到的负面后果，但由于城中村往往只是城市中的一小部分，对城市的影响不会很大，同时也是可控的。而如果有好的效果，则可以在更大范围内进行推广。

在管控方面，需要探索适应城中村的、刚性与弹性相结合的管控机制。严格按照规划和城市针对私房建设的管控要求，控制城中村建筑高度和开发强度仍然是必要的。类似广州、深圳城中村的高强度高密度开发，实际上是管控失效的结果，在消防安全、通风采光等确实存在不少问题，需要避免。

但对建筑式样、使用功能等可以探索采取负面清单形式或者导则指引的方式进行管控和引导，给予村庄一定自主权，以适应城市快速变化的需求。至于城中村中出现的治安混乱等很多社会问题，也主要应该通过加强治安管理等社会维度的措施来解决，而不是采取物理清除的空间手段来解决问题。

在建设方面，可以探索统一规划、自主建设的新机制。在玉树灾后重建规划中，德宁格居住组团采取了统一规划、自主建设（援建单位施工方代建但是居民决定建筑方案）的方式，以宅基地、院落式低层住宅为主，符合当地传统的居住方式，因此成为第一个顺利开工的居住组团。

按照这种模式的统规自建区，共12个片区，占城市建设用地的31.6%，占城镇住宅建设用地的76.4%，近8000户居民，都快速有序完成且得到居民的高度认可。对比灾前和现状的航拍图，二者的空间肌理变化不大，但每户建筑都按照居民自己的喜好得到更新重建，基础设施也大大改善。

玉树案例有其特殊性的一面，但仍然给城中村这类产权地块小但又有一定的自组织能力区域的更新，提供了很好的借鉴和可以继续探索的方向。

3 、结语

如果我们打开城市的影像图或者现状图的话，可以发现几乎所有中国城市都或多或少保留了城中村，拥有两种不同的肌理：现代城市空间大尺度、粗疏的肌理和城中村小尺度、细密的肌理。这两种肌理已经并置、拼贴在一起，共同构成当前中国城市的空间形态。

但在几乎每个城市的规划图中，这些城中村都规划为以多、高层集合式住宅为主导的现代化居住小区，这一蓝图和开发模式已经深入人心，成为主导的甚至不容置疑的城市居住空间范式。但对村庄的大拆大建，提高了城市发展的经济和社会成本，毁掉了城市的历史记忆和特色空间资源；

对城中村有意或者无意的视而不见，导致了现存城中村的环境、风貌、基本公共服务等种种问题。因此，需要从多角度认识城中村的价值，反思既有的主导的居住空间范式和城市建设模式，探索新的可能性。

从历史文化的角度，城中村是城市历史记忆的重要载体；从特色空间角度，村庄的小尺度、细肌理是塑造城市特色的战略性资源；从社会经济角度，城中村是丰富多样的社会空间、低成本空间和弹性空间；从异质空间角度，也是抵抗空间过度商品化、探索新方向的战略性空间。

所以城中村不一定意味着低品质，反倒是塑造高品质特色空间的战略性资源；不是只有拆除一条路可选，而是有很多可能性。对既有的城中村，要积极通过修补、整治而非大拆大建解决其面临的问题；对新区而言，应主动做好城村融合发展，即使不得已要拆除部分村庄，也要保留一部分痕迹，留下记忆。

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