CBD里的畔山秘境！这个国际住区，惊艳整个天河

广州楼市的天花板又要换“板子”了！破局者是谁？

还是天河。

就在上个月，位于天河（珠江新城）的汇悦台成交了两套二手房，其中一套单价高达31.7万/m²，一举打破该小区去年11月30.4万/m²的最高记录。

无独有偶，位于天河（金融城）的合景臻溋名铸，卖出一套1.7亿元的房源，再一次刷新广州商业大平层的极限值。

同样位于金融城的广州鹏瑞1号，价格待定，但发展商一直强调，这是一个超越深圳湾1号的作品，而后者的售价是20万-45万/m²，所以鹏瑞的价格大家可以脑补一下。

放眼全城，20万+这种数量级的顶奢大平层，几乎只在天河才会有，因为这种吨位的资产，其他区暂时还接不住。

别看海珠、越秀虽与天河均只有一街或者一河之隔，但在价格冲关上，一直都是“俯首称臣”的角色。

天河为什么这么强？或者说，天河为什么这么特殊？

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身在广州，谁不想拥有天河？

广州天河CBD，流淌着奶与蜜的地方，它是和北京国贸、上海陆家嘴等量齐观的三大国家级CBD，是展示中国经济的三张顶级名片之一。

中央电视台《航拍中国》曾对天河的盛世繁华赞不绝口：

这里是中国300米以上超高层建筑最密集的地区，世界500强机构超过200家，年税收超过10亿的写字楼多达15座，每天有数百万时尚白领穿梭于这片不到100平方公里的土地上。

2022年，天河区GDP达到6215.72亿元，净增203.52亿元，以一区之力为全市贡献了1/3的增量，并连续16年稳居广州11区的第一名。

总量第一，增速同样出色，2022年GDP增速达到2.4%，是中心六区增速最快的。

如上所示，天河GDP相当于黄埔的1.44倍、越秀的1.7倍、海珠的2.5倍、荔湾的5倍。

而从总部经济的分布来看，天河的首位度就更高了！广州曾发布全市578家总部企业的分布图，其中天河区以166家总部企业遥遥领先，独占全市1/3的份额，超过越秀、海珠、荔湾三区之和。

这是“一个打十个”的格局啊。

虽然大家都在中心城区，隔得都很近，但实力的悬殊居然这么大，天河“一骑绝尘”的姿势，实在是太酷了。

有人说，条条大道通罗马，但有的人一出生就在罗马。在广州，这个“罗马”当属天河。

所以，身在广州，谁不想拥有天河？就好比身在纽约，谁不想拥有曼哈顿？

这种无与伦比的“首位度”，是天河楼价不断突破天花板的根本动力。

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天河国际住区，承接20万New money

天河在广州，为何享有如此高的首位度？

这要归功于天河区独特的功能：它既是广州的中央商务区，同时还是广州的中央科创区。

今天大家耳熟能详的那些广州科技公司，比如网易、小鹏汽车、微信、UC、欢聚时代、酷狗音乐、多益网络、三七互娱，最早都是从天河区科韵路冒出来的，堪称科技大佬们的策源地与黄埔军校。

2019年左右，随着网易总部的搬迁及小鹏汽车的崛起，广州的科创主力逐渐由科韵路板块转移至天河智慧城。

短短几年，天河智慧城已汇聚2500多家高科技企业、20多万的就业人口，全国领先的互联网公司网易、中国“造车新势力”第一名小鹏汽车、国内人工智能领军企业佳都科技、无人机独角兽极飞科技，以及酷狗音乐、三维家、中国移动南方基地、北明软件等，全都扎堆于此。

需要注意的是，驻扎在天河智慧城的这些科技巨头，可都是实打实的全国总部，不是分公司，而且大部分已经在那里办公了。

正因为如此，天河智慧城被称之为广州科创的策源地，与琶洲、金融城共同撑起了广州科技创新轴，也就是第三中轴。

大家知道，人才是跟着产业走的，受益于科技大厂的扎堆进驻，近20万高学历、高素质、高收入人才（new money）陆续进驻智慧城板块。

对当地楼市来说，这是一次需求升级、消费升级的机会。

需求升级，一定会推动供给侧升级！近年来，智慧城板块成为天河改善客群的新宠，被称之为“天河国际住区”。

但这还不够，升级仍在继续，继改善客之后，豪宅客群也相中了这个片区。

在此背景下，专门面向豪宅客群的合景·臻颐府，来了！

项目位于天河CBD天河智谷板块，与广州国际金融城、珠江新城、琶洲呈现出犄角之势，稳居广州第一圈层，无缝承接金珠琶三大板块的赋能

放大地图，来看看智慧城是一个怎样的片区？这是一张生态美景图

上图是站在合景·臻颐府看珠江新城的实景图，发现了吗？智慧城除了有搞钱的科技园区，还有掩映在山体公园之中低密度宜居环境。

要知道，项目旁边就是3300亩奥体山体公园和湿地公园，约2.2平方公里，足足有3个天河公园那么大！

青山在旁，满目苍翠，清新的负氧离子扑面而来。

这可是寸土寸金、遍地钢筋水泥的的天河哦，居然有这么大一块绿洲，实在珍稀，就宛如大湾区城央的一处天然氧吧。

荣获如此宝地，合景泰富当然不会辜负，必须以优秀的产品力来回馈大自然的恩赐。

为了保证项目的舒适性和纯粹性，项目决定做低密度大平层产品。

项目最小面积户型都要建面约200m²，主力户型则是建面约260-290m²，后期还有建面约320-350m²新品面市。只供应315套，十分稀缺

而且，项目依山而建，容积率只有2.0，这在容积率一向“搏到尽”的天河，简直就是一股清流。

容积率2.0，这是什么概念？中指院数据显示，从2017年至今，容积率低于2的地块，广州中心四区仅公开出让3宗，稀缺性不言而喻。

住在天河，如此低密的畔山生活，何等的难得？

在一线城市，地铁、名校、医院等配套都可以批量复制，唯有大自然赐予的山水资源不可再生。

所以，无论城市怎么变，一个城市最昂贵的土地、最顶级的房产，都要拥有中心城区无可复制的山水资源。

03

豪宅买家对价格不敏感，对品质敏感

合景·臻颐府，出自合景最高产品系——臻系。

这几年我看了很多豪宅项目，对“品质感”这个词越来越着迷，因为我发现，这个看似很虚的东西，却是房产保值升值的关键所在。

尤其是在天河这样的中心区位，地铁、学校、商场这些因素反而不是最重要的，品质感才是拉开价差的关键。

为什么呢？

因为对豪宅买家来说，生活日常的琐碎可以花钱请人解决。但品质感关系到生活的分分秒秒，户型差、品质次的房子会影响居住体验和情绪，这是他们无法接受的。

反之，住在高品质感的房子，每一秒的好心情都是属于自己的，这其实是另一维度的“高性价比”。

举个例子，同样是天河CBD山景房，有的房子卖到10万＋，有的却只能卖到4-5万+，价差可以拉到2-3倍。

这就是品质感的溢价。更重要的是，这个看似“形而上”的品质感，同时还会带来艺术性、圈层性、收藏性等方面的溢价。而且随着时间的推移，这个溢价会越来越高。

尤其对比豪宅市场而言，品质感哪怕只是提升一点点，价差也可以拉得很大。

总结起来就是：

豪宅买家，对价格不敏感，而对品质的敏感度，远高于刚需买家。

为了打造出极致的“品质感”，项目不惜用重资邀请三位国际大师，分别从园林、建筑、室内设计发力。

在园林设计上，项目邀请亚洲国宝级园林设计大师小林政彦打造“四谷三庭”东方禅意园林。

项目园林实拍图

建筑设计上邀请的是知名设计大所G.A.D，其代表作是马云所居住的苏州桃花源别墅。

项目效果示意图

室内设计则邀请操刀广州w酒店的亚洲殿堂级室内设计大师小坂竜执笔。值得一提的是，臻颐府是他在中国操刀的首个住宅项目。

层高方面，项目做到了3.5米！是广州目前200-300平的在售住宅里，唯一做到3.5米层高+两户三梯+四开间朝南+南北对流畔山巨幕双阳台+全套房设计。

更可贵的是，户型设计的理念很先进，不跟风追求房间数量，而是更注重居住的舒适度与尊贵感。

例如“多套房”的设计，既能提升每一位家庭成员的居住体验，又能保证足够的私密性。

中西厨+客餐厅一体化的设计，可以让家庭成员享受更奢阔空间的同时，加强彼此的交流与互动，生活更添温馨。

项目样板间实拍图

项目还打造了2500㎡纯高定私享会所，规划恒温泳池、篮球场、高尔夫室、日式居酒屋、桑拿房、健身普拉提、保龄球馆、红酒雪茄室等，配备国家一级资质及金钥匙认证的宁骏酒店式定制服务。

项目会所实拍图

其中，保龄球馆是华南首个配套美国宾士域设备保龄球室项目，这意味着，业主们足不出小区便能享受国际化的保龄球体验。

在天河这样的“宇宙中心”，能拥有一片这样宁静的桃源之地，实在是一种奢侈。

编辑了解到，就在本月，臻颐府17号楼王热势加推，建面260㎡全套房巨幕大平层，真正的揽山无界产品，感兴趣的朋友可以进一步了解。