如何低成本去博昆明好地段的房子？

原标题：如何低成本去博昆明好地段的房子？

导语：

越来越多小伙伴的购房需求，已经从只看新房，转变到新房二手皆可，若从这一的选房思路，哪类二手房更适合普通人呢。

克而瑞云南数据显示，6月，昆明主城五区商品住宅成交均价13126元/㎡，环比下降7%。

“五华区高端改善项目市场占有率上涨，带动整体均价上涨1.92%，其余各区均价均下跌，其中呈贡区花香满径低价集中备案（成交量1.84万方，成交均价3696元/㎡，单位合作项目）拉低均价，整体均价下跌15.42%至8585元/㎡。”

即意味着在昆明主城区考虑入手一套100平米左右的新房，总价需要130万左右，在昆明呈贡板块，则至少需要85万以上。

若不考虑昆明主城区，其中，富民县7043元/㎡，安宁市6803元/平米，晋宁区6291元/㎡，嵩明县5741元/㎡，宜良县5160元/㎡。

需要明白：房价虽低迷，但不代表原先200万的房子，现在可以100万买到。

有没有更划算一点的选择？这么多房子该如何挑选？

能

若买房实在不知道选地段，那么选大型商圈无疑是个好思路，这些大型商业在开业之初就已经将地段、人流、未来升值、地铁等等要素计算得明明白白。

今天我们从昆明主城几大商圈的角度来看看昆明的二手房选择。

市场分化期，热门区域的二手房价格还相对稳定，我们先来看昆明几个热门商圈的贝壳二手房数据：

盘龙区·白云商圈：

（本数据来自贝壳，下同）

白云商圈，最近一年的交均价在1.25~1.49万之间上下波动，而挂牌价则是在1.5~1.54万之间，可见在房东报价和实际成交之间，至少存在一些价差。（而本周成交价高达1.9w也可说明近期成交多以某个高价次新房居多）

那么可以理解为，一万三四的价格可以在昆明二环内核心商圈内买到二手房，而上述提到的新房均价1.3w多，可能只能买到比较偏远的位置。

二手房，在于牺牲一定的房龄，而优先位置和配套。

再比如西山区·南亚商圈：

6月，商圈挂牌均价1.41万，而实际成交价在1.23万左右，两者也存在一些价差。（本周实际成交均价仅1.1w，可推测成交居多为低价老小区）

若再将数据掰碎，还可发现各大商圈内部价格分化及其明显：

以西山区·万达板块为例，6月来实际成交的二手房价格甚至还比最近一年多月份都要高，挂牌价格非常稳定，都在1.52-1.54万之间。

而关注楼市的小伙伴不难发现，最近两年来，该区域交付了不少高端改善项目，这些项目的挂牌，推高了整个市场的均价。

比如锦粼天序、复地云极、云和中心等项目的二手房挂牌价都高于2万。（尽管部分项目才交付几天，不一定有房产证）

但实际以上各个商圈，周边都有不同范围的老小区，成交价格甚至仅在1万左右。

若考虑房龄，甚至还能发现，交付5年以内的二手房挂牌价居然还在上涨。

（这里为西北片区吾悦广场板块房价）

要知道，这部分二手房本身的买入价格并不低。但即便如此，对比起同区域的新房来说，价格优势也相对明显。（当然，交付5-10年的也可考虑，本文我们把交付10年内的统称为次新房）

当然若你能再牺牲一点房龄，低成本入手昆明好地段的房子并非难事。

若是这样来看，昆明主城范围几大重点商圈二手房，价格并非高不可攀，刚需小伙伴置业将目光锁定在这部分房产上确实非常可取。

来看具体分析：

1、二环内部。

同德、北辰板块，位置稍好，临地铁，便利度高，有好学校（金康园、明通北辰等），次新房价格1.5w以上（滨江俊园1.5-1.7w，同德广场a区2w）；

瑞鼎城-新迎板块，位置好，临地铁，便利度高，有中等学校，房价适中，次新房价格1.2-1.3w左右（瑞鼎城一期为例）；

人民西路梁家河板块，位置好，临地铁，便利度高，有中等学校（部分有更好学校春城小学），房价偏高，周边大医院多，次新房价格1.7-2w左右（云投景苑为例）；

大悦城板块，位置好，临地铁，便利度高，有中等学校，房价偏高，周边大医院多，次新房价格2w+（以隆盛府为例，但才交付，暂没有房产证）。

主城中心三市街、南屏、恒隆等，核心位置，便利度高，有好学校，临地铁，各项配套丰富，价格太高，不一定适合刚需，次新房价格2w+（以空间俊园为例，2.5w+）

2、北市区。

和谐商圈附近，位置一般，便利度高，有中等学校，价格优势明显。（和谐世纪，9k-1.1w之间）

3、南市区。

双塔板块，位置好，便利度高，有中等学校，整体次新房较多，城市界面不错，房价偏高，次新房价格1.6w+（以金地九樾为例）。

大商汇板块，位置适中，便利度不错，处于南市区几何中心位置，片区内较多交付10年以上的洋房小区，但没有较好学校，次新房价格1.2w+（以高层小区希望汇为例）。

南亚板块，位置好，便利度高，临地铁，但没有好学校，房价中等，次新房不多，片区内也较多洋房小区，价格稍高，次新房价格1.6w+（以南亚风情第壹城星河苑为例）。

会展王府井板块，位置临滇池，离城中心有一定距离，临地铁，也有好学校（个别项目才能读），整体处于发展中，房价中等（除个别高端盘外），次新房较多，片区内也较多洋房小区，次新房价格1.5w+（以洋房招商海公馆为例）。

世纪金源-广福路板块，位置适中，便利度不错，地铁不算通达，房价有一定优势，片区内较多交付5年以内高层小区二手竞争激烈，但没有较好学校，次新房价格1.2w+（以高层小区红星天铂为例）。

爱琴海-广福路商圈，位置适中，便利度不错，地铁不算通达，也有较好学校（仅限芳草地），周边行政部门较多，次新房价格1.5w+（以高层小区红星紫郡为例）。

新亚洲-螺蛳湾板块，主城边缘位置，离城中心有一定距离，便利度适中，少部分临地铁，有中等学校，客群受批发市场和客运站影响较大，次新房价格1w+（以魅力之城为例）。

4、西市区。

西城时代板块：位置适中，便利度适中，地铁不算通达，学校名气一般但其实实力不错，周边老旧小区较多，次新房品质一般（筒子楼居多），价格有较强优势，也有不少交付10年以上的好洋房小区。次新房价格1.1w+（以西城时代为例）。

金地兰亭广场板块：主城边缘位置，但交通通达性较高，临地铁，但没有好学校，周边城市界面还在改造中，价格有一定优势。次新房价格1w+（以兰亭上锦为例）。

西北片区：主城边缘位置，但地铁已通达，有多所新的好学校，已经连片开发，城市界面焕新，价格有一定优势，且房龄较新，次新房价格1.1w+（以吾悦广场为例）。

5、东市区

方旺板块：东边暂未已经成型的较大商圈，但有在建的大型商业（保利城），位置略偏，但目前已有多项目连片发展，有好学校已经建成（仅个别项目可读）以及待建好学校，价格优势不算突出，次新房价格1.1w+（以中南碧桂园樾府为例）。

商圈周边的二手房实在透明不过了，先去逛个商场，这个商场人气旺不旺、商家档次如何，更是直接代表了周边小区的消费力和价值。

如果一家购物中心中商业频频更换、倒闭，那么……返回搜狐，查看更多

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