广州买房：当下楼市最实用的买房建议！

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下广州购房答疑内容，来自微信公众号“羊叔说房”的粉丝精选提问：

提问：羊叔，你好，首次买房，应该关注哪些因素呢？

羊叔：你好，在买房时，有些人陷入了本末倒置的错误买房观，即认为只要拥有一套升值的房子，就可以高枕无忧。然而，好的资产只能为你保驾护航，前提是你要有足够的首付和能够承受得起的月供来源。同时，有些人看了很多房子，却最终买到了自己不满意的房子。其实这是很常见的情况，随着时间的推移和经验的积累，才会更清楚地知道自己真正需要的是什么，以及哪些因素是对自己来说最为重要的，如果经济允许的话，你应该尽早上车，在买房时，你还需要考虑其他一些因素，如楼龄、户型、位置等。

提问：羊叔，你好，广州增城买房，好不好呢？

羊叔：你好，在过去，黄埔、白云、番禺和增城这四个区被称为“刚需天堂”，但最近几年房价飞涨，让楼市重新洗牌，黄埔、白云和番禺已经进入了4万元/平方米以上的高价时代，而只有增城保持着亲民价格。作为一个稀缺资源，增城提供了大量的价格适中的楼盘，可以通过支付三四十万元的首付款入手一套全新的三四居室，，增城依靠其地理位置和交通条件，成为广莞惠深交通枢纽的掌控者，未来还将与粤港澳大湾区更紧密地融合，使其成为刚需族群的首选之地。在一线城市中，增城始终秉持开放包容的态度，向刚需敞开怀抱，如果有条件的话，优先考虑地铁沿线的楼盘，因为这些楼盘具有较高的房价支撑力和未来更高的流通性。

提问：羊叔，你好，打算买房投资，没法参与打新，广州的老破小行情怎么样？能不能买？是不是只有带学区的老破小才有投资价值？以后的老破小发展前景如何？

羊叔：你好，当前老破小除学区房外的涨幅远远跟不上大盘，虽然地段好，但居住体验差，升值较慢。老破小集中在老四区，普遍诞生于上世纪八九十年代，房子质量差，外观设计同样差强人意，但其中的好的学区房价格大于豪宅也是常有的事。实际上老破小的价格基本平稳，甚至整体呈略下降的趋势。而非学区的老破小则很难有补涨机会。所以除学区房外，老破小在广州楼市逐步迈入改善市场的趋势下，其当前的房屋质量、户型设计等均与当下的居住理念不符，同时新房市场不断增多，各种配套也具有优势，再加上房地产主力会随着时间推移变成95、00后等年轻一代，老破小可能逐渐会被市场淘汰。

提问：羊叔，你好，未婚，在广州珠江新城上班，参加工作多年，手中有一定的存款，但是预算并不多，总价200万，现在想要购买一套房子自住，也可以作为婚前独立财产，请问我这样的预算应该怎么选择呢？

羊叔：你好，预算200万在广州买房，可选空间较小，只能考虑偏远地区，如果在珠江新城上班的话，可考虑附近的增城、番禺和南沙。增城有地铁线，出行便利，通勤时间较短，周预算200万可以买到70多平的小户型。番禺广场有多条地铁线，出行便利，附预算200万只能选择楼梯房。18号线的开通会让南沙与珠江新城的距离将大大缩短，万顷沙新房 和二手房有一定的选择空间。广州小面积房源供应较多，所以刚需套均面积与市场整体水平相差不大，大约在70平米左右。刚需人群选房首先要考虑地铁，优先选择近地铁的楼盘，这样通勤时间较短。其次也要考虑次新房和二手房，预算相对较少，资金压力不大。最后要考虑房子的流通性，优先选择二手市场比较活跃的房子购买。

提问：羊叔，你好，本人今年27岁，名下无房无贷，首套房，暂时不自住，可能持有期是5-10年，和身边一些朋友聊过买房这个事情，感觉第一套房很重要，想问一下首套房在广州怎么买会比较好呢？对未来个人资产或者以后再买第二套更有有利呢？

羊叔：你好，在广州买房要买在核心区域，广州总体的发展方向为向南向东，所以买房也要相应地往这个方向上考虑。买房的第一梯队为天河、越秀、荔湾、海珠，第二梯队是黄浦、番禺、白云，第三梯队是花都、南沙、增城、从化。如果预算充足且有户口，优先选择第一梯队，预算不足则买第二梯队；值得投资的板块分为一级区域(珠江新城、天河北、金融城、天河公园)和次级区域(东莞庄、五山、植物园、东圃)，同理预算不足就选次级区域，尽量避开老破小和老破大。

最后建议：预算足在天河买新房、二手房尽量往东买；荔湾、越秀可以用于刚需自住，但仍具有老城区的价值。

以上为”羊叔说房”微信公众号粉丝提问精选

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