未来农村将“以改代拆”？不让建房的怎么办？中央一号文件已明示

近几年，“进城潮”和“返乡潮”进行了激烈碰撞，在很多农村年轻人争相进城的同时，有很多人开始返乡，据农业农村部数据统计，返乡就业和创业人口已经超过了2000万。

可是，阻碍回乡路上的最大困扰，还在于居住问题上。比如，早前进城的80后，厌烦了城市快节奏的生活，将要返回农村，但是，自己的祖屋已经变得非常老旧，且村子面临“空心化”的风险。此外，部分农村地区因规划等原因，已经禁止当地农民建新房，而旧房屋的居住安全性已经无法保障。

其实，相比于城市的楼房而言，大量农民更喜欢在农村居住，因为在农村，不仅可以自己规划房屋，不必挤在狭小的“鸽子楼”内，而且国家对于农村的建设，无论是在资金支持，还是在政策扶持上的力度，都在不断增大。错开了城市发展红利的农民，更希望在农村，享受一次农村发展的红利。

未来到底是宅基地好，还是城里的楼房好？我们从投资的角度进行分析。

以前宅基地的升值，取决于城市的扩张，这也使得农村的宅基地面临了两个局面，一个是城市近郊的宅基地价值不断上涨，一旦遇到“城中村”改造，拆迁款就能富起一批农民。另一个是距离城市较远的宅基地，因脱离了城市发展的辐射面，因此几乎无法体现出商业价值。而如今，随着国家将“新基建”的目标放在农村，嗅觉灵敏的商业投资，也纷纷加大了对农村的投资筹码。在这种情况下，农村的宅基地价值，将从自身得到提升。

与此同时，在“房住不炒”以及产能过剩的情况下，除一线城市之外的城市楼房，其投资价值正在逐渐消失。为何这样说？因为城市的居民楼只有一个功能，那就是居住，很难进行其他功能性的开发。相反，农村的宅基地，便可以有选择性地进行功能性改造，以便迎合接下来逐渐提升的社会养老、田间教育、乡村休闲等生活需求。退一步讲，即便农民自己无法对宅基地进行商业开发，但随着社会投资的跟进，农民也有望获得租金或者拆迁补偿款。

总的来说，随着国家将“新基建”的目标放在农村，宅基地价值的体现，已经不再依赖于城市的扩张，而是取决于在政策对社会投资的引导下，其自身体现出来的投资价值。同时，宅基地可以进行功能性改造的优势，正好能迎合接下来众多的社会需求，而城市的楼房，在产能过剩及政策约束下，其投资价值反而会不断下降。因此，从投资角度来看，未来宅基地要比除一线城市之外的城市楼房好。

对于未来的农村规划，中央一号文件已经明示。

在近期国家发布的中央一号文件中，国家明确表示，要立足村庄现有基础开展乡村建设，不盲目拆旧村、建新村，不超越发展阶段搞大融资、大开发、大建设，严格规范村庄撤并。这一措施表明，未来农村房屋规划，将在整体上实行“以改代拆”，以免造成资金浪费和给农民带来负担的情况。虽然在农村的规划种类中，存在“拆迁撤并类”村庄，但是“严格规范”的要求，也能有效避免农民“自掏腰包上高楼”的问题再次发生。

除此以外，在中央一号文件中，国家明确表示，实施“拯救老屋行动”，推动村庄小型建设项目简易审批，规范项目管理。从这一措施中可以看出，未来农村的建设项目，无论是农村完善自己的基础设施，还是社会投资者与农民合作，对闲置宅基地进行功能性开发，其审批流程都会变得简单很多。而且“拯救老屋行动”，表明未来农村危房改造和抗震改造，还将继续推行，此前禁止建房的农民，可通过此渠道进行建设。

对于农村的宅基地，农民应该注意什么？

按照现在的法律法规规定，宅基地使用权的存在基础，是地上房屋尚未丧失居住功能。因此建议农民一定要保护好地上房屋，否则房屋一旦倒塌，农民将无法获得拆迁补偿，甚至超过一定时间，宅基地也会被村集体回收。另外，尚未对宅基地进行确权的农民，要抓紧时间了，建议尽快去当地的土地管理部门，办理相关手续。